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Précisions sur l’articulation entre permis de construire modificatif et nouveau permis de construire

Le 21 janvier 2015
Précisions sur l’articulation entre permis de construire modificatif et nouveau permis de construire
L’augmentation de 24% de la superficie initiale du terrain assiette d’un projet immobilier, par l’adjonction d’une ou plusieurs parcelles, n’implique pas nécessairement la délivrance d’un nouveau permis de construire.

En l’espèce, une SCI avait sollicité et obtenu un permis de construire en vue de réaliser deux bâtiments pour le stockage et la fabrication de mobilier en bois d’une SHON de 864 m².

Cette SCI avait par la suite sollicité et obtenu un permis de construire modificatif dans la perspective de modifier les couleurs des façades, les plantations d’arbres et de supprimer une clôture outre la création de places de stationnement.

Des particuliers avaient formé un recours à l’encontre de ces permis.

Pour contester la légalité du permis de construire modificatif ces derniers avaient notamment soutenu que les travaux modificatifs envisagés ne pouvaient relever, au regard de leur importance, que du champ du permis de construire et non de celui du permis de construire modificatif.

Il convient d’indiquer que dans le cadre de sa demande de permis de construire modificatif, la SCI avait agrandi le tènement immobilier assiette de son projet en adjoignant une parcelle supplémentaire à celles déjà comprises dans le dossier de permis de construire initial.

Cette parcelle complémentaire d’une superficie de 1 267 m² portait à 6 420 m² la surface du tènement immobilier, soit une augmentation de 24%.

C’est l’article R. 462-9 du code de l’urbanisme qui encadre et autorise la délivrance d’un permis de construire modificatif.

La réforme qu’a connue le droit de l’urbanisme en  2007 (Ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme.) n’est venue en réalité, sur ce point, que codifier une création jurisprudentielle antérieure (voir notamment en ce sens CE, 1er mars 2004, n°212986 ; CE, 28 avril 1976, n°97402).

Un permis modificatif est généralement sollicité dans deux types d’hypothèses qui peuvent se cumuler.

Soit :
-          le pétitionnaire, alors qu’il n’a pas achevé la réalisation du projet au titre duquel il a obtenu un permis souhaite modifier ce dernier,

-          soit, ce dernier n’a pas respecté l’autorisation délivrée et sollicite, spontanément ou après avoir été saisi par l’autorité compétente en cette matière, d’une demande de permis de construire modificatif afin de régulariser la situation. On parle dans ce cas de « permis régularisation ou rectificatif» (voir notamment sur ce point CE, 2 février 2004, SCI la fontaine de Villiers, n°238315).

Dans le cas d’espèce, la SCI se trouvait dans la 1ère hypothèse. Cette dernière a souhaité modifier son projet en cours de réalisation.

Il convient toutefois d’indiquer qu’un permis de construire ne peut être délivré dans cette hypothèse que pour apporter des modifications mineures au projet initial, à défaut de quoi un nouveau permis de construire est nécessaire.

C’est donc un rapport de proportionnalité qui existe et qui permet de déterminer si l’autorisation sollicitée relève du champ de compétence du permis de construire ou du seul permis de construire modificatif.

On parle également en ce domaine de modification de la substance ou de l’économie générale du projet.

De manière générale, la jurisprudence considère que relèvent du champ de compétence du permis de construire modificatif les modifications et changements qui n’affectent pas l’implantation, le volume, ou la hauteur du projet initial (voir notamment sur ce point CE, 26 juillet 1982, Le Roy, n°23604 ; voir également sur ce point CE, 3 avril 1987, MadameMonmarson,  n°53869).

A ce titre, les juges administratifs ont notamment considéré que l’augmentation du nombre de logements construit de 24 à 62 (CE, 29 mars 1985, n° 46995) ou le passage du terrain assiette du projet de 13 à 30 parcelles (CE, 22 novembre 2002, n°204244) étaient trop importants et nécessitaient donc la délivrance d’un nouveau permis de construire.

A contrario, l’adjonction d’un annexe, tel un garage, au projet initial a été jugé possible (voir notamment en ce sens CE, 28 décembre 1992, n°101162).

Dans l’affaire commentée, la question se posait de savoir si l’ensemble des modifications du projet notamment l’adjonction d’une parcelle au tènement immobilière augmentant ce dernier de 24% constituait une modification substantielle de ce dernier ?

La Cour administrative d’appel de Lyon a répondu par la négative.

Cette dernière a considéré que l’adjonction de cette parcelle, entrant une augmentation de 24% de la superficie du terrain assiette du projet n’a pas remis en cause la conception ou l’économie générale du projet initial.

Ainsi, le champ d’application du permis de construire modificatif s’il ne permet pas de remettre en cause l’économie générale du projet, permet toutefois des modifications non négligeables de ce dernier.

Il convient toutefois d’opérer une appréciation in concreto, au cas par cas, de chaque espèce pour déterminer si les modifications envisagées relèvent du régime du seul permis de construire modificatif ou nécessitent la délivrance d’un nouveau permis de construire.

Références : CAA Lyon, 13 novembre 2014, n°13LY01594 ; CE, 1er mars 2004, n°212986 ; CE, 28 avril 1976, n°97402 ; CE, 2 février 2004, SCI la fontaine de Villiers, n°238315 ; CE, 26 juillet 1982, Le Roy, n°23604 ; CE, 3 avril 1987, MadameMonmarson,  n°53869 ; CE, 29 mars 1985, n° 46995 ; CE, 22 novembre 2002, n°204244 ; CE, 28 décembre 1992, n°101162