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Précisions en matière de réalisation de travaux par le propriétaire d’un bien insalubre

Le 21 mai 2015
Précisions en matière de réalisation de travaux par le propriétaire d’un bien insalubre
Dans le cadre des pouvoirs qu’elle tient du code de la santé publique à l’égard d’un immeuble dont l’insalubrité n’est pas irrémédiable, l’autorité compétente ne peut ordonner au propriétaire du bien de procéder à des travaux tendant à la remise en état des lieux que si le bien est occupé ou loué et/ou que l’état de ce dernier présente un risque pour ses voisins.

Conformément à l’article L. 1422-1 du code de la santé publique l'insalubrité d'un bâtiment doit être qualifiée d'irrémédiable lorsqu'il n'existe aucun moyen technique d'y mettre fin, ou lorsque les travaux nécessaires à sa résorption seraient plus coûteux que la reconstruction.

Le Conseil d’Etat est venu apporter des précisions à l’égard du bien dont l’insalubrité n’était pas irrémédiable et quant aux travaux pouvant être demandés à son propriétaire par l’administration.

Si le bien peut redevenir salubre, il appartient à l’autorité compétente de prescrire au propriétaire de l’immeuble de réaliser les mesures strictement nécessaires pour mettre fin à l’insalubrité.

En pareille hypothèse, l’intéressé ne saurait, pour tenter de se décharger de cette obligation, mettre en avant l’éventuelle disproportion entre le coût des mesures ordonnées par l’administration et la valeur vénale de l’immeuble ou des revenus locatifs qu’il en retire.

En l’espèce, le coût des travaux de remise en état était inférieur à celui de la reconstruction de l’immeuble.

Ainsi, l’insalubrité que présentait le bien ne présentait pas un caractère irrémédiable.

Toutefois, les dispositions des articles L. 1331-26 et -28 du code de la santé publique ne permettent pas à l’autorité compétente d’enjoindre de tels travaux si le bien en cause est inoccupé et libre de location et que ce dernier ne constitue en outre pas un danger pour la santé de ses voisins.

Ce raisonnement est parfaitement cohérent et s’inscrit dans l’objet même de la police des bâtiments menaçant ruine.

Cette police n’a vocation qu’à prémunir des futurs dommages pour des riverains/voisins du bien, ou les usagers de la voie publique. Elle concerne bien évidemment au 1er chef l’occupant du bien.

En sommes les travaux pouvant être sollicités par la personne publique au propriétaire du bien doivent être strictement nécessaires pour prémunir ou mettre fin à un danger pour des tiers ou l’occupant du bien, à défaut de quoi de tels travaux ne peuvent être ordonnés.

Le bien était inoccupé et libre de location en l’espèce. Il ne présentait pas de danger pour ses voisins.
Le Conseil d’Etat a donc annulé l’arrêté préfectoral litigieux.
Il a en outre censuré l’arrêt de la Cour administrative d’appel de Lyon et renvoyé l’affaire de cette dernière.

Références : CE, 15 avril 2015, n°369548