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Précisions en matière d’adaptation mineure du projet vis-à-vis des règles d’urbanisme applicables

Le 09 avril 2015
Précisions en matière d’adaptation mineure du projet vis-à-vis des règles d’urbanisme applicables
Il appartiendra à l’autorité administrative compétente de s’assurer, avant de refuser de délivrer une autorisation de construire, que le projet qui lui est soumis ne pourrait pas être autorisé en prenant en compte des adaptations mineures, quand bien même le pétitionnaire n’aurait pas fait état et n’aurait pas entendu se prévaloir de telles adaptations dans sa demande.

La délivrance d’un permis de construire ou d’une autre autorisation de construire est conditionnée au fait que le projet immobilier en cause respect les règles législatives et règlementaires applicables, dont la plupart sont fixées par le document d’urbanisme (POS, PLU, PLUi, etc.) applicable sur le territoire de la Commune et le code de l’urbanisme.

En toute logique le principe de légalité gouverne la délivrance des autorisations de construire comme le rappellent les dispositions de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme.

Les règles à prendre en compte sont celles qui sont applicables à la date de la délivrance du permis et non celles à la date du dépôt de la demande (voir notamment en ce sens CE, 14 février 2001, Madame Buissière, n°226850).

Néanmoins, une marge d’appréciation et de manœuvre est laissée tant au pouvoir instructeur qu’au pétitionnaire.

En effet, ce dernier pourrait solliciter, à titre dérogatoire, l’autorisation de déroger à la marge aux règles applicables.

Il n’est d’ailleurs pas rare que les PLU et autres documents d’urbanisme intègrent cette notion de dérogations et adaptations mineures en prenant notamment en compte les spécificités techniques du projet ou les particularités du terrain assiette du projet.

Ce sont les dispositions de l’article L. 123-1-9 du code de l’urbanisme qui autorise de telles adaptations.

Aux termes de ce dernier, « les règles et servitudes définies par un plan local d'urbanisme ne peuvent faire l'objet d'aucune dérogation, à l'exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes (...) ».

C’est précisément en cette matière que la décision commentée vient apporter de nouvelles précisions et un nouvel éclairage.

En ce domaine classiquement il appartenait aux services instructeurs d’examiner la possibilité de délivrer un permis lorsqu’il n’existait qu’une faible différence entre le projet du pétitionnaire et la règle imposée par le document d’urbanisme applicable (voir notamment en ce sens TA Besançon, 30 novembre 2000, Société SMCI, n°99642).

La Haute Assemblée a considéré qu'il appartient à l'autorité administrative, saisie d'une demande de permis de construire, de déterminer si le projet qui lui est soumis ne méconnaît pas les dispositions du plan local d'urbanisme applicables, y compris telles qu'elles résultent le cas échéant d'adaptations mineures lorsque la nature particulière du sol, la configuration des parcelles d'assiette du projet ou le caractère des constructions avoisinantes l'exige.

Le Conseil a poussé son raisonnement encore plus lui en indiquant en outre que le pétitionnaire peut, à l'appui de sa contestation, devant le juge de l'excès de pouvoir, du refus opposé à sa demande se prévaloir de la conformité de son projet aux règles d'urbanisme applicables, le cas échéant assorties d'adaptations mineures dans les conditions précisées ci-dessus, alors même qu'il n'a pas fait état, dans sa demande à l'autorité administrative, de l'exigence de telles adaptations.

Autrement dit, par cette décision, c’est l’office des services instructeurs que sont venus préciser et étendre les juges du Palais Royal.

A notre sens, le principe dégageait par cette décision est transposable aux autres autorisations de construire et ne saurait être appliqué aux seuls permis de construire.

Il appartiendra donc désormais à l’autorité administrative compétente de s’assurer, avant de refuser de délivrer une autorisation de construire, que le projet qui lui est soumis ne pourrait pas être autorisé en prenant en compte des adaptations mineures, quand bien même le pétitionnaire n’aurait pas fait état et n’aurait pas entendu se prévaloir de telles adaptations dans sa demande. 

C’est donc une projection et analyse globale et presque prospective que devront réaliser les services instructeurs.

Ces derniers devront envisager une éventuelle adaptation mineure de nature à permettre la délivrance de l’autorisation de construire.

Si ce principe est clairement favorable au pétitionnaire, il convient toutefois d’apporter une légère réserve quant à ses applications pratiques.

En effet, rappelons que la gratuité de l'instruction des permis de construire par les services de l’Etat va être réduite au 1er juillet 2015.

Indirectement donc à notre sens cette décision devrait constituer un nouvel élément de nature à inciter les Communes à se doter de moyens propres leur permettant de traiter seuls les problématiques d’urbanisme ou confier ces problématiques aux intercommunalités auxquelles elles appartiennent.

Références : CE, 11 février 2015, n°367414 ; CE, 14 février 2001, Madame Buissière, n°226850