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Nouvelles illustration en matière de reconstruction à l'identique d'un bâtiment suite à sinistre

Le 02 octobre 2018
Nouvelles illustration en matière de reconstruction à l'identique d'un bâtiment suite à sinistre

Reconstruction à l'identique d'un bâtiment suite à sinistre: une légère modification de la construction ne fait pas nécessairement obstacle à sa reconstruction

Une récente décision de la Cour administrative d'appel de Bordeaux est venue apporter une nouvelle illustration du régime de reconstruction à l'identique suite à sinistre.

Avant d'étudier cette décision, quelques brefs rappels s'imposent.

L'article L. 111-3 du code de l'urbanisme instaure un principe de droit à la reconstruction à l'identique d'une construction qui a été détruite il y a moins de 10 ans.

En effet, l'article L. 111-3 a été abrogé au 1er janvier 2016 et a été remplacé par l'article L. 111-15 du code de l'urbanisme. Ce dernier a notamment élargi le champ d'application de la reconstruction à l'identique suite à sinistre.

Initialement, seules les démolitions résultant de sinistres (incendie, avalanche, tempête, etc.) étaient de nature à justifier qu'un propriétaire forme une demande de permis en vue de se voir autoriser à reconstruire, à l'identique, son bien. S'il s'agit d'un droit, il convient en effet cependant de former une demande de permis de construire et d'obtenir ce dernier avant tout commencement de travaux de reconstruction. A défaut de quoi, les travaux seront considérés comme illégaux et pourront donner naissance à des poursuites pénales.

Désormais, la destruction du bâtiment peut également résulter d'une démolition. 

En l'espèce, une construction avait été partiellement détruite par des tempêtes en 2014. Cette construction avait été autorisée par deux permis délivrés en 2007 et 2009. Les propriétaires ont formé une demande de permis en vue de procéder à la reconstruction du bien, mais la Commune a opposé un refus à cette demande.

Ce refus a été contesté devant le Tribunal administratif. La requête des intéressés a été rejetée. Ces derniers ont donc interjeté appel.

La Cour administrative d'appel de Bordeaux a tout d'abord rappelé que les dispositions de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme, devenues celles de l'article L. 111-15 du code de l'urbanisme,  "reconnaissent au propriétaire d'un bâtiment détruit par un sinistre le droit de procéder à sa reconstruction à l'identique dès lors qu'il avait été régulièrement édifié, ce qui est notamment le cas lorsqu'il avait été autorisé par un permis de construire".

Le refus de la Commune était fondé sur une méconnaissance de l'article  L. 146-4 du code de l'urbanisme et sur le règlement de l'aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine.

Or, les juges d'appel ont indiqué sur ce point que le régime de la reconstruction à l'identique exclut de prendre en compte les éventuelles dispositions d'urbanisme contraintes à la reconstruction. Ce principe peut trouver à s'appliquer car la reconstruction ne modifie pas l'existant mais tant uniquement à reconstruire ce qui a été détruit ou démoli.

Il convient d'indiquer que cette construction doit bien être identique. Dans le cas contraire, il s'agit en réalité d'un nouveau projet.

Or, le juge administratif ici a fait preuve de pragmatisme. Il a relevé que la demande de permis prévoyait bien des caractéristiques identiques de la construction à l'exception:

- d'un local de rangement de 3,4m²,

- et de l'agrandissement éventuel d'une des ouvertures de la construction.

Les modifications étant minimes, la Cour a estimé qu'il s'agissait bien d'une reconstruction à l'identique. Elle a donc annulé le jugement.

Références: CAA Bordeaux, 27 septembre 2018, n°16BX03937